税務お役立ち情報

共有不動産

まずは用語の解説から。
「共有」とは、1つの不動産等を2人以上で所有している状況をいいます。
共有者それぞれの所有権の割合を「持分」といいます。

 

相続した土地が共有不動産だった場合のQ&A

仕事柄、相続や所得税の確定申告の時に共有不動産を見かけます。
共有者同士の関係が良好な場合は問題ありませんが、共有者に相続が発生し関係が希薄な共有者が複数人に増えると土地の活用が難しくなっていきます。
また、時間の経過により共有者との関係が悪化する可能性もあります。
そのため以下のような相談を受ける事があります。

 

Q.父から相続した青空駐車場の敷地が兄と1/2ずつの共有となっています。
共有を解消する方法と税務上の注意点を教えて下さい。

 

A.以下の解消方法が考えられます。

 

1.第三者へ全て売却する
2.共有者間で売買する。
3.分筆する。
4.交換する。
5.相談者の持分のみ第三者に売却する。

 

1.第三者へ全て売却

兄との合意があれば第三者に土地全体を売却し、売却代金を半分に分ければ共有は解消されます。
相続で取得した財産のため父が取得した金額よりも高く売却した場合は譲渡所得として所得税が課税され、それぞれ確定申告が必要です。

相続税の申告から3年以内の売却であれば相談者の方が負担した相続税の一部を売却するための費用として計算することができるため所得税の負担を減らす事ができます。

ただ共有者には、それぞれの意向があり不仲であれば合意が得られないことがあるかと思います。その場合は、他の方法となります。

 

2.共有者間で売買

・相談者の持分1/2を兄に売却する。
・兄から持分1/2を買取る

 

上記のいずれかの方法により単独所有(100%所有)に変更します。
この場合の注意点は、売買価格が適正かどうかという点です。
適正な時価よりも低い価額であれば、低額で買い取った方に贈与税課税される可能性があります。
状況によっては不動産鑑定評価が必要な場合もあります。
また買取側には、不動産取得税が課税されます。
売却側は、[1]と同じように所得税が課税されます。

 

3.分筆

分筆とは、1つの土地を複数の土地に分割することをいいます。
今回の事例では、持分に応じて土地を半分に分割し2つの土地にします。
分割後の土地は、それぞれの単独所有ため所有者の好きなように不動産を活用できます。

 

この場合の注意点は、面積により土地を1/2に分筆するだけだと税務上の問題が生じる可能性があります。

例えば道路に面している前面部分を兄、道路に面していない後面部分を相談者に分筆した場合、同じ面積でも土地の価値が異なります。

相談者の後面は建物が建てられないなどの制限があるため、利用価値が低くなります。そのため単純に面積で分筆した場合、前面と後面の価値の差額分を兄へ贈与したとみなされるため贈与税の問題が生じます。

また分筆費用や登記費用の他、差額部分については新たに取得しているため不動産取得税も課税されます。

 

ポイントは、

分筆する場合は面積ではなく持分に応じた時価で分筆する

ということです。

 

4.交換

他に土地を所有していれば、駐車場の持分と土地を交換できます。
さらに駐車場持分と同じ価格の土地との交換であれば等価交換となり、一定の要件を満たせば所得税の交換特例の適用を受けることができます。
交換の特例の適用を受けた場合、交換時には所得税や贈与税の問題は生じません。
ただし交換の場合でも不動産取得税は各人に課税されます。

 

例)父の相続でアパート敷地を同じように1/2ずつ共有で相続している場合

・相談者が所有しているアパート敷地1/2

・兄所有の青空駐車場1/2

上記の土地の交換すると、

・相談者 青空駐車場を単独所有

・兄   アパート敷地を単独所有

となります。

 

そして同じ宅地と宅地の交換であり、それぞれの土地の時価が同じか差額が一定金額の範囲内であれば交換の特例の適用があり所有権は移転していますが所得税は課税されません。

ただし青空駐車場ではなく、アスファルト舗装がされている駐車場は宅地ではなく雑種地扱いのため交換の特例の対象外となります。

また単独所有となった青空駐車場を売却した場合の取得価額は交換時の時価ではなく、父が取得した時の価額ですのでご注意下さい。

 

5.相談者の持分のみを第三者に売却

相談者の持分のみを売却することは可能です。
ただ[1]のように全体を売却するわけではないので、買い手も買取業者等に限られ買取価格は非常に低くなります。
理由は、買取ったとしても共有者がいるため不動産の利用が制限されるためです。

実際に、早く共有を解消したいとの意向から全体で時価1億円の土地の持分1/2を2,500万円で売却したなんてこともありす。  あまり得策ではないかと思います。

 

共有を解消するには、税金以外にも登記費用や分筆費用、仲介手数料等、さまざまな費用が発生します。また子供世代や孫世代に共有状態のまま相続させると権利関係が複雑になり争いの元です。

相続では安易に共有にすることなく単独所有で分割することが望ましいかと思います。

相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例

 

=特例の概要=

この特例は、相続により取得した敷地、家屋、株式などを一定期間内に譲渡したときに相続税額の一定金額を譲渡資産の取得費に加算する事ができます。
注)特例は譲渡所得のみに適用があり、株式等の譲渡による事業所得及び雑所得は適用ありません。

 

 

○特例を受ける要件

(1)相続や遺贈により財産を取得した者であること。

(2)その財産を取得した人に相続税が課税されていること。

(3)その財産を相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

 

 

○取得費に加算する相続税額

取得費に加算する相続税額は、相続等の開始した日により、次の(1)又は(2)の算式で計算した金額となります。

ただし、その金額がこの特例を適用しないで計算した譲渡益(敷地、家屋、株式などを売却した金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。)の金額を超える場合は、その譲渡益相当額になります。

(1)平成27年1月1日以後の相続等により取得した財産を譲渡したときの算式は、次の通りにです。
なお、譲渡した財産ごとに計算をする。

 

その者の相続税の課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の価額
その者相続税額×─────────────────────────────────── = 取得費に加算する相続税額
その者の相続税の課税価格 + その者の債務控除額

 

(2)平成26年12月31日以前の相続等により取得した財産を譲渡したときの算式は、譲渡した敷地等(注)又は敷地等以外の財産により、次の通りです。

イ敷地等を譲渡したとき

敷地等を譲渡した者にかかった相続税額のうち、その者が相続等で取得した全ての敷地等に対応する額

 

その者の相続税の課税価格の計算の基礎とされた敷地等の価額の合計額
その者の相続税額×───────────────────────────────── = 取得費に加算する相続税額
その者の相続税の課税価格 + その者の債務控除額

 

ただし、既にこの特例を適用して取得費に加算された相続税額があるときは、その金額を控除した額になります。

注)1敷地等とは、敷地及び敷地の上に存する権利をいう。
2敷地等には、相続時精算課税の適用を受けて、相続財産に合算された贈与財産である敷地等や相続開始前3年以内に被相続人から贈与により取得した敷地等が含まれ、相続開始時において棚卸資産又は準備棚卸資産であった敷地等や物納した敷地等及び物納申請中の敷地等は含みません。

 

ロ敷地等以外の財産(家屋や株式など)を譲渡したとき

家屋や株式などを譲渡した者にかかった相続税額のうちその譲渡した家屋や株式などに対応する額。
なお、譲渡した財産ごとに計算

 

その者の相続税の課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した家屋や株式などの価額
その者の相続税額×────────────────────────────────────── = 取得費に加算する相続税額
その者の相続税の課税価格 + その者の債務控除額

 

 

○この特例を受けるための手続

この特例を受けるためには確定申告書を提出する事が必要です。

確定申告書に

1相続税の申告書の写し

2相続財産の取得費の加算される相続税の計算明細書

3譲渡所得の内訳書や株式等に係る譲渡所得の金額の計算明細書など

以上の書類の添付が必要になります。

 

この制度は相続した空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例とは選択適用になります。

 

 

居住用財産の譲渡所得の特別控除の特例

 

=特例の概要=

個人が所有し生活の拠点にしてた自宅を売却したときは、所有期間に関係なく売却益から上限3,000万円までの特別控除が適用できる特例です。

 

 

○適用要件

1.個人が住んでいた家を売却するか、家とともにその土地や借地権を売却すること。なお、以前住んでいた家や土地等の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。

注)住んでいた家又は住まなくなった家を取り壊した場合は、次の2つに要件全てに当てはまる事が必要。

 

(1)その土地の売買契約が家を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する12月31日までに売却すること。

(2)家を取り壊してから売買契約を締結した日までに、その土地を貸駐車場などその他の用途に使用していないこと。

 

2.売却した年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと

 

3.自宅の買換えや自宅の交換の特例若しくは、自宅の売却損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

 

4.売却した家や土地については、収用等の場合は特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

 

5.災害によって滅失した家の場合は、その土地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。

(注)東日本大震災により滅失した家の場合は、災害があった日から7年を経過する日の属する年の12月31日までです。

 

6.売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
(注)特別な関係には、他に生計を一にする親族、家を売却した後その売却した家で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人などが含まれます。

 

 

○適用除外
自宅を売却したときの特例は、次のような家には適用されません。

1.特例を受けるためだけの目的で入居した家は認められない。

 

2.居住用の家を新築している間だけ仮住まいとして使用した家、その他一時的な目的で入居した家は目とめられない。

 

3.別荘などのように主として趣味や娯楽又は保養のために所有する家は認められない。

※この特例は相続した空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例と併用して適用ができる。

(注)同じ年内に併用する場合は両方を合わせて3,000万円が控除限度額になります。

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例

 

平成28年度の税制改正により、親が生前に一人暮らしていた実家を相続によって取得しその後空き家となったている場合、一定の要件を満たした譲渡においては3,000万円の特別控除が適用できることになります。

 

 

=制度の概要=

○対象家屋等

被相続人居住用家屋(注)及びその相続開始の直前において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地等。

注)被相続人居住用家屋とは。

昭和56年5月31日以前に建築された家屋(区分所有建物は対象外)

相続開始の直前において被相続人が一人で居住していた家屋(配偶者等が同居していた家屋は対象外)

 

 

○譲渡要件

1.次の(1)又は(2)の要件を満たす譲渡であること。

(1)被相続人居住用家屋(イとロの要件を満たすものに限ります。)の譲渡又は被相続人居住用家屋とともにするその敷地の用に供されている土地等の譲渡。

(イ)譲渡の時において地震に対する安全性に係る規定又はこれに準ずる基準に適合するものであること。

(ロ)相続の時からその譲渡の時まで事業用、貸付用又は居住用に供されていたことがないこと。

(2)被相続人居住用家屋(イの要件を満たすものに限ります。)の除去をした後におけるその敷地の用に供されていた土地等(ロの要件を満たすものに限ります。)の譲渡。

(イ)相続の時からその除却の時まで事業用、貸付用又は居住用に供されていたことがないこと。

(ハ)相続の時からその譲渡の時まで事業用、貸付用又は居住用に供されていたことがないこと。

 

2.相続の時からその相続開始があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡したものであること。(注)
注)この特例が適用できる最も古い相続は、平成25年1月2日の相続開始であり、同日から3年を経過する日は平成28年1月1日です。
なお、税制改正の施行日(平成28年4月1日)の前日である平成28年3月31日までの譲渡は対象になりません。

 

 

○譲渡価額の限度額
譲渡価額が1億円を超えるものを除く。

 

 

○適用期間
平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に譲渡したものが対象です。

 

 

○手続の要件
確定申告書に地方公共団体の長等の被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地等が上記2の譲渡要件を満たすことの確認をした旨を証する書類等を添付する事が必要です。

 

 

○特例の内容
相続により対象家屋等を取得した個人について、居住用財産の譲渡所得の金額の計算において3,000万円の特別控除が適用が認められます。

 

 

相続の事例 小規模宅地等の特例

質問内容
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現在、私名義のマンションに妻と息子の3人で暮らしています。
両親は少し離れた実家に住んでいます。
先日実家に住んでいた父が亡くなり相続税の申告を済ませました。
母の年齢を考えるとそろそろ介護も必要になってくると思い、実家で1人暮しさせるのは心配なので私が実家に引っ越して母の面倒を見ようかと考えています。
将来、実家を母から相続する場合に何か注意する点はありますか?
母の相続人は私1人です。

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実家を相続した場合、要件を満たすと『小規模宅地等の特例』を適用出来ます。

 

『小規模宅地等の特例』とは、亡くなられた方の自宅の敷地については100坪(330平米)までは土地の評価額が80%減額されるという大きな特例です。

 

例えば、通常5000万円の評価である土地が1000万円になります。

 

この特例を適用出来ると数百万円納める必要があった相続税が、0円になることもあります。

 

それだけ節税効果の大きい特例ですが要件がいくつかあります。

 

マイホームの敷地を引継ぐ人は以下の親族に限られます。

1、配偶者
2、同居親族
3、1と2いずれもいない場合に限り、相続前3年以内に自分又は配偶者の持家に住んでいない別居親族

 

今回の質問者は、1の配偶者でもなく、自己所有のマンションに住んでいるため3にも該当しません。

では残った2の同居親族に該当するかどうか。

 

同居親族の判定は、『生活の本拠』が実家なのかマンションなのかが重要になります。

生活の本拠は、

○住民票の住所
○郵便物等の受取り場所
○生活用品の所在場所
○建物の構造、設備
○建物の入居目的
○引っ越し後のマンションの使用状況
○マンションに住んでいた他の家族がどこに住んでいるか

 

上記の内容などを総合的に判断します。

 

 

例えば介護をきっかけに実家へ戻った後、母親が亡くなり、葬儀後も引続き実家で生活している場合等は同居親族と認められます。

 

ただ相続税の申告期限までは実家で生活し、その後は、マンションに戻ってしまうと同居親族として認められません。

 

理由は、亡くなられた時点では同居していますが『一時的な介護 』のためだけの同居であり生活の本拠は、引越前のマンションとされるからです。

 

そのためマンションを売却してから実家に引越せば問題ありませんが、「今からの同居は無理」と奥様や子供に断られ他の家族はマンションに残っている場合は、一時的な介護とみなされる可能性が高くなり特例適用が難しくなります。

 

家族の思い出が詰まったマンションを残したままなら、最低でも税務調査までは実家に住んでいる事実がないと同居親族とは認められないでしょう。

 

 

古い実家であれば将来、相続財産となる母親の預金で3世帯住宅等に建替えて家族ごと引越したほうが同居親族要件を満たしつつ相続財産も減らせるので良いかと思います。

 

既に配偶者も他界している今回のような相続では、納税額が多くなりやすいので小規模宅地を含めた各種特例を適用出来るよう事前準備が大切かと思います。

相続税の調査について

平成27年より相続税の基礎控除が、平成26年よりも40%減額になり、今まで相続税の申告が不要だった方も、必要となりました。

 

【なぜ税務署は相続の発生がわかるか?】

人が死亡した場合、7日以内に死亡届を市町村等に提出しなければなりません。また相続税法58条で、市長村長等は死亡届を受理した日の属する月の翌月末日までにその市町村等の所在地の所轄税務署長に通知しなければなりません。

 

【税務調査の時期は?】

税務調査の時期はおおむね申告期限から6か月後から2年後ぐらいに行われます。

 

【税務調査は何日ぐらい?】

一般的には、法人税や所得税の調査と同様に2日間ぐらいが原則ですが、問題がなければ概ね1日で終わる事もあります。

 

【税務調査はどこで行われるの?】

一般的には亡くなった方の自宅で行われます。

 

【相続税の件数は?】

国税庁が発表した平成26事務年度の報告では、56,239件の相続税の申告が行われています。

 

【調査の件数は?】

平成26事務年度の報告では、12,406件の調査があり、その内10,151件の申告漏れがあります。

 

【どのような財産が漏れているの?】

平成26事務年度の報告では3,241億円申告漏れがあり、その内、現金・預貯金及び有価証券が全体の半分を占めています。

 

【申告漏れがあったら?】

修正申告書の提出が必要です。

27年分の贈与税の特例税率

 

=贈与税の特例税率とは?=
上記税率をご覧になれば一目瞭然ですが、贈与税率の体系が2種類になっています。
特例税率のほうが税率が優遇されていますので、同じ贈与なら少しでも税金の少ない特例税率で計算したいですよね。

そこで、この「特例税率」ってどんな場合に適用となるのか?

特例税率は

・受贈者(財産を貰う側)が20歳以上(贈与年の1月1日時点で判定)
・贈与者(財産をあげる側)が、受贈者の直系尊属であること

の両方を満たす贈与が特例税率となります。

 

 

=直系尊属ってどういう人?=
直系尊属は、家系図でいうと縦の繋がり(血族)で自身より前の世代を指します。

では、次の中で誰が直系尊属となるでしょうか?
1.両親
2.祖父母
3.兄弟
4.妻
5.妻の両親
6.長男
7.叔父叔母

正解は、1.両親・2.祖父母です。
5.妻の両親・7.の叔父叔母も、自身より前の世代ではありますが、直系ではありませんので、直系尊属にはあたりません。

相続税対策、エンディングノートの活用について

そもそもエンディングノートは私的なものであるため遺言書のような 法的効力はありません。そのため正式な形式も決まっておらず様々な 形式のエンディングノートが存在します。

入手方法は、書店でも購入出来ますし、ネット上から無料ダウンロード する事も出来ます。 ただ記入事項は大差ないため一般的な記入内容を紹介します。

1、基本情報
氏名、生年月日、住所などを記入します。
ここでは転居履歴などを記入しておくと相続発生時に家族の負担が 軽減されます。
なぜなら残された家族は、出生から亡くなるまでの戸籍を全て集める 必要があるからです。

2、家系図
父母、子供、兄弟、親戚の名前と関係を記入します。
この時に住所や連絡先を一緒に記入しておくと葬儀時の連絡網として 活用出来ます。その他、ご近所の方や友人、仕事関係の方も一緒に記載して おくとよいでしょう。
また相続税の計算において相続人が誰で、何人いるかも重要な要素になります。 遺言書を作成する際も誰に何を残すかバランスを考える上でも重要です。

3、看病、介護
要介護状態になった場合や、延命治療、尊厳死など希望を記入します。
なかなか記入しずらい項目ですが、家族としては本人の意思を尊重したい ところです。 『自宅で介護を希望』『施設で介護希望』『家族に任せる』など選択式に なっているので決めれる範囲で選択しておきます。
後から気が変わって変更することも可能です。

4、葬儀
希望の葬儀内容を記入します。
宗派、葬儀会社、葬儀の規模、埋葬方法、戒名などについて記載します。

5、財産
預貯金、不動産、株式、年金、動産、貸付金、生命保険などを記載します。
財産リストを詳しく記入していくと少しずつ相続財産が把握出来ます。 相続財産なんか無いと思っていても洗い出してみると意外とあるものです。 この財産額がいくらあるのか、また財産の種類として現預金が多いのか、 不動産が多いのかにより相続対策が異なってきます。

6、負債
住宅ローンや車のローン、個人事業をしている方は事業用ローンの借入先 と残高を記入します。
5の財産から負債を控除した金額に生前贈与した金額等を加えた金額が 相続税の課税対象になります。

7、遺言の有無
遺言の存在と保管場所を記載します。 遺産分割において遺言は非常に重要な書類となります。

8、その他
家族への感謝の気持ち等、自分の胸の内に秘めている事について記載します。

以上が大まかな内容となります。

特に1人暮らしをされている方など家族と疎遠な状況にある方が亡くなられた 場合において、エンディングノートが作成されていることにより家族の負担が 軽減される可能性があります。 またエンディングノートを通じて家族で相続について話合うきっかけになるかも しれません。

弊社では現状を把握した上で、ご本人様の意思を考慮した 『遺産分割シミュレーション』、そして節税も考慮した『遺言書作成サービス』 『生前贈与』のご提案をしておりますので下記アドレスからお気軽にご相談下さい。

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