共有不動産
まずは用語の解説から。
「共有」とは、１つの不動産等を２人以上で所有している状況をいいます。
共有者それぞれの所有権の割合を「持分」といいます。
相続した土地が共有不動産だった場合のQ&A
仕事柄、相続や所得税の確定申告の時に共有不動産を見かけます。
共有者同士の関係が良好な場合は問題ありませんが、共有者に相続が発生し関係が希薄な共有者が複数人に増えると土地の活用が難しくなっていきます。
また、時間の経過により共有者との関係が悪化する可能性もあります。
そのため以下のような相談を受ける事があります。
Ｑ．父から相続した青空駐車場の敷地が兄と１／２ずつの共有となっています。
共有を解消する方法と税務上の注意点を教えて下さい。
Ａ．以下の解消方法が考えられます。
１．第三者へ全て売却する
２．共有者間で売買する。
３．分筆する。
４．交換する。
５．相談者の持分のみ第三者に売却する。
１．第三者へ全て売却
兄との合意があれば第三者に土地全体を売却し、売却代金を半分に分ければ共有は解消されます。
相続で取得した財産のため父が取得した金額よりも高く売却した場合は譲渡所得として所得税が課税され、それぞれ確定申告が必要です。
相続税の申告から３年以内の売却であれば相談者の方が負担した相続税の一部を売却するための費用として計算することができるため所得税の負担を減らす事ができます。
ただ共有者には、それぞれの意向があり不仲であれば合意が得られないことがあるかと思います。その場合は、他の方法となります。
２．共有者間で売買
・相談者の持分１／２を兄に売却する。
・兄から持分１／２を買取る
上記のいずれかの方法により単独所有（１００％所有）に変更します。
この場合の注意点は、売買価格が適正かどうかという点です。
適正な時価よりも低い価額であれば、低額で買い取った方に贈与税課税される可能性があります。
状況によっては不動産鑑定評価が必要な場合もあります。
また買取側には、不動産取得税が課税されます。
売却側は、[１]と同じように所得税が課税されます。
３．分筆
分筆とは、１つの土地を複数の土地に分割することをいいます。
今回の事例では、持分に応じて土地を半分に分割し２つの土地にします。
分割後の土地は、それぞれの単独所有ため所有者の好きなように不動産を活用できます。
この場合の注意点は、面積により土地を１／２に分筆するだけだと税務上の問題が生じる可能性があります。
例えば道路に面している前面部分を兄、道路に面していない後面部分を相談者に分筆した場合、同じ面積でも土地の価値が異なります。
相談者の後面は建物が建てられないなどの制限があるため、利用価値が低くなります。そのため単純に面積で分筆した場合、前面と後面の価値の差額分を兄へ贈与したとみなされるため贈与税の問題が生じます。
また分筆費用や登記費用の他、差額部分については新たに取得しているため不動産取得税も課税されます。
ポイントは、
分筆する場合は面積ではなく持分に応じた時価で分筆する
ということです。
４．交換
他に土地を所有していれば、駐車場の持分と土地を交換できます。
さらに駐車場持分と同じ価格の土地との交換であれば等価交換となり、一定の要件を満たせば所得税の交換特例の適用を受けることができます。
交換の特例の適用を受けた場合、交換時には所得税や贈与税の問題は生じません。
ただし交換の場合でも不動産取得税は各人に課税されます。
例）父の相続でアパート敷地を同じように１／２ずつ共有で相続している場合
・相談者が所有しているアパート敷地１／２
・兄所有の青空駐車場１／２
上記の土地の交換すると、
・相談者 青空駐車場を単独所有
・兄 アパート敷地を単独所有
となります。
そして同じ宅地と宅地の交換であり、それぞれの土地の時価が同じか差額が一定金額の範囲内であれば交換の特例の適用があり所有権は移転していますが所得税は課税されません。
ただし青空駐車場ではなく、アスファルト舗装がされている駐車場は宅地ではなく雑種地扱いのため交換の特例の対象外となります。
また単独所有となった青空駐車場を売却した場合の取得価額は交換時の時価ではなく、父が取得した時の価額ですのでご注意下さい。
５．相談者の持分のみを第三者に売却
相談者の持分のみを売却することは可能です。
ただ[１]のように全体を売却するわけではないので、買い手も買取業者等に限られ買取価格は非常に低くなります。
理由は、買取ったとしても共有者がいるため不動産の利用が制限されるためです。
実際に、早く共有を解消したいとの意向から全体で時価１億円の土地の持分１／２を２，５００万円で売却したなんてこともありす。 あまり得策ではないかと思います。
共有を解消するには、税金以外にも登記費用や分筆費用、仲介手数料等、さまざまな費用が発生します。また子供世代や孫世代に共有状態のまま相続させると権利関係が複雑になり争いの元です。
相続では安易に共有にすることなく単独所有で分割することが望ましいかと思います。
・2018年4月10日 公開
